固定資産税・都市計画税
計算ツール

固定資産税とは

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・建物などの固定資産を所有する人に対して課税される地方税です。市区町村が税額を計算し、毎年4〜6月頃に納税通知書を送付します。標準税率は課税標準額の1.4%ですが、市区町村によっては異なる税率を設定している場合があります。納付は年4回（6月・9月・12月・翌年2月が一般的）に分けて行うか、一括で納付することもできます。固定資産税は不動産を所有している限り毎年かかる費用であり、住宅購入前に年間の税負担を把握しておくことが重要です。

固定資産税の計算式（評価額・課税標準額・税率の関係）

固定資産税の計算は「固定資産税額 = 課税標準額 × 税率（1.4%）」で求められます。ここで重要なのは「固定資産税評価額」と「課税標準額」は異なるという点です。固定資産税評価額は市区町村が不動産の価値を評価した金額で、3年ごとに見直されます（評価替え）。課税標準額は、この評価額に住宅用地特例などの軽減措置を適用した後の金額です。住宅用地の場合、課税標準額は評価額よりも大幅に低くなるため、実際の税額も軽減されます。非住宅用地（商業地・駐車場など）の場合は、評価額がそのまま課税標準額となります。

住宅用地特例とは（小規模・一般の違い）

住宅用地特例は、住宅が建っている土地（住宅用地）に適用される固定資産税の軽減制度です。住宅用地は面積に応じて2種類に分けられます。200㎡以下の部分は「小規模住宅用地」として、固定資産税の課税標準額が評価額の6分の1に、都市計画税は3分の1に軽減されます。200㎡を超える部分は「一般住宅用地」として、固定資産税は評価額の3分の1に、都市計画税は3分の2に軽減されます。たとえば評価額2,000万円の小規模住宅用地の場合、課税標準額は約333万円となり、固定資産税は約4.7万円に抑えられます。住宅を取り壊して更地にすると、この特例が適用されなくなり税額が大幅に増加するため注意が必要です。

新築住宅の軽減措置

新築住宅には、一定期間の固定資産税が2分の1に減額される軽減措置があります。対象は床面積50㎡以上280㎡以下（マンション等の区分所有は専有部分40㎡以上280㎡以下）の居住用部分です。軽減期間は、一般の住宅（木造等）が新築後3年間、3階建て以上の耐火構造・準耐火構造の住宅（マンション等）が新築後5年間です。この軽減が終了する4年目・6年目以降は固定資産税が大幅に増加するため、住宅ローンの返済計画にも影響します。なお、認定長期優良住宅の場合は軽減期間がさらに延長されます（一般住宅5年間、マンション等7年間）。

都市計画税とは

都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てるために、市街化区域内の土地・建物に課税される地方税です。固定資産税と合わせて納税通知書に記載され、同時に納付します。税率は最高0.3%で、市区町村によって異なります（0.2%や0.25%の自治体もあります）。市街化区域外（市街化調整区域や都市計画区域外）の物件には都市計画税は課税されません。住宅用地の場合は都市計画税にも特例があり、小規模住宅用地は評価額の3分の1、一般住宅用地は3分の2が課税標準額となります。都市計画税は固定資産税ほど大きな金額にはなりませんが、毎年かかるランニングコストとして把握しておくことが大切です。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額を確認する方法はいくつかあります。最も一般的なのは、毎年4〜6月頃に届く「固定資産税・都市計画税納税通知書」に同封されている「課税明細書」です。課税明細書には、土地・建物それぞれの評価額・課税標準額・税額が記載されています。不動産売買の場合は、売主から納税通知書のコピーをもらうか、仲介会社を通じて確認できます。また、市区町村の窓口で「固定資産評価証明書」を取得することもできます（手数料300〜400円程度）。さらに、毎年4月1日〜5月末頃まで「縦覧帳簿」で他の土地・建物の評価額と比較することも可能です（無料）。住宅購入前に評価額がわからない場合は、不動産会社に概算の固定資産税額を確認しておきましょう。